Ako počítame
Odhad vychádza z ponúk podobných nehnuteľností vo vašom okolí. Každé číslo nižšie je presne to, ktoré používa výpočet, nie zjednodušenie.
- Z čoho vychádzame
- Ako hľadáme podobné ponuky
- Váhy a medián
- Úpravy podľa nehnuteľnosti
- Ponuka verzus predaj
- Rozpätie a spoľahlivosť
- Čo nevieme
Z čoho vychádzame
Zbierame verejné ponuky bytov a domov zo slovenských realitných portálov. Ukladáme len fakty: cenu, plochu, počet izieb, poschodie, stav, rok výstavby, polohu a kedy sa ponuka objavila a zmizla. Fotky, popisy ani kontakty neukladáme a ponuky nikde nezverejňujeme, len na ne odkazujeme.
Ponuky s nemožnými hodnotami vyraďujeme: cena za m² mimo 300 až 15 000 € alebo plocha pod 12 m². Rovnakú nehnuteľnosť z viacerých portálov rátame raz.
Pre porovnanie: Národná banka Slovenska uvádza za 2. štvrťrok 2026 priemernú ponukovú cenu bytu 3 430 €/m² a rodinného domu 2 163 €/m².
Ako hľadáme podobné ponuky
Hľadáme rovnaký typ nehnuteľnosti s plochou ±30 % a počtom izieb ±1. Začíname v okruhu 500 m a kruh zväčšujeme (500 m, 1 km, 2 km, 3,5 km, 5 km, 7,5 km, 10 km), kým nenájdeme aspoň 8 ponúk. Použijeme najviac 15 najbližších.
Ponuky, pri ktorých poznáme len PSČ alebo obec (nie ulicu), berieme len z vašej obce a mestskej časti a len v okruhu od 2 km, s polovičnou váhou. Ponuky, ktoré sme na portáli nevideli dlhšie ako 21 dní, nepoužívame vôbec.
Ak ani do 10 km nenájdeme aspoň 3 podobné ponuky, vychádzame z mediánu všetkých ponúk vo vašom okrese (ak ich je aspoň 5). Až keď nemáme ani ten, použijeme priemer kraja podľa NBS. V oboch prípadoch je rozpätie široké a výsledok jasne označíme ako málo spoľahlivý.
Váhy a medián
Cenu za m² každej podobnej ponuky najprv prepočítame na vašu nehnuteľnosť (ďalšia časť) a z prepočítaných cien berieme vážený medián. Medián je odolný voči jednej prehnanej ponuke. Váha každej ponuky klesá so vzdialenosťou a s rozdielom v ploche a počte izieb:
- vzdialenosť: váha × 1 / (1 + vzdialenosť / 1,5 km)
- ponuka dlhšie ako 120 dní na trhu: váha × 0,6
- zlacnená ponuka: váha × 0,75
- každá izba rozdielu: −15 % váhy
- ponuka len s približnou polohou: váha × 0,5
- ponuka bez uvedeného stavu, ak je vaša nehnuteľnosť novostavba alebo v pôvodnom stave: váha × 0,85
Úpravy podľa nehnuteľnosti
Neupravujeme výsledok, ale každú podobnú ponuku zvlášť: jej cenu za m² prepočítame tak, akoby mala vašu plochu, stav, poschodie a ostatné vlastnosti. Ponuka v novostavbe sa pri byte v pôvodnom stave prepočíta nadol o rozdiel medzi týmito stavmi. Ponuka v rovnakom stave, ako je váš byt, sa kvôli stavu neupravuje vôbec, takže nič nezarátame dvakrát.
Čísla nižšie sme odhadli z 7 406 ponúk bytov a 3 994 ponúk domov (stav k 12. 11. 2026). Sú oproti ponuke, ktorá daný údaj neuvádza. Preto má aj kompletná rekonštrukcia mierne záporné číslo: inzeráty, ktoré stav neuvádzajú, sú v priemere o niečo drahšie. Pri porovnaní dvoch nehnuteľností použijeme pomer ich čísel, takže na tom, voči čomu sú vyjadrené, nezáleží.
Ak inzerát niektorý údaj neuvádza, rátame ho ako priemer. Prepočet jednej ponuky obmedzujeme na −40 % až +60 %. V rozpise výpočtu vidíte pri každej vlastnosti jej priemerný vplyv naprieč použitými ponukami.
Stav
| Stav | Byt / dom |
|---|---|
| Pôvodný stav | −15,1 % / −26,6 % |
| Čiastočná rekonštrukcia | −10,2 % / −13,3 % |
| Kompletná rekonštrukcia | −2,4 % / −0,7 % |
| Novostavba | +12 % / +20,1 % |
Veľkosť
Cena za m² klesá s plochou plynulo, bez pásiem a bez skokov: o 10 % väčší byt má cenu za m² nižšiu o 3,6 %, o 10 % väčší dom o 6,2 %. Celková cena preto s každým metrom rastie.
| Byt s plochou | Cena za m² oproti bytu s 65 m² |
|---|---|
| 30 m² | +34,1 % |
| 45 m² | +15 % |
| 65 m² | základ |
| 90 m² | −11,6 % |
| 120 m² | −20,8 % |
| Dom s plochou | Cena za m² oproti domu s 125 m² |
|---|---|
| 80 m² | +34,6 % |
| 125 m² | základ |
| 180 m² | −21,6 % |
| 250 m² | −37 % |
Poschodie a výťah
| Situácia | Úprava |
|---|---|
| Prízemie | −3 % |
| Najvyššie poschodie (dom so 4+ podlažiami) | −0,3 % |
| 5. poschodie a vyššie s výťahom | +0,8 % |
| Iné poschodie | −0,2 % |
| Bez výťahu, za každé poschodie nad 2. | −2,7 % (najviac −10,3 %) |
Vek budovy
| Rok výstavby | Byt / dom |
|---|---|
| postavené 2015 a neskôr | +8 % / +9,5 % |
| 2000 – 2014 | +5 % / +11 % |
| 1990 – 1999 | +0 % / +2,5 % |
| 1960 – 1989 | −2,7 % / −2,9 % |
| 1946 – 1959 | −3,8 % / −8 % |
| pred 1946 | +1,5 % / −7,5 % |
Balkón, lódžia, terasa (byty)
| Vonkajší priestor | Úprava |
|---|---|
| Nič | −3,4 % |
| Balkón | +0,6 % |
| Lódžia | +0,9 % |
| Terasa | +9,6 % |
Pri domoch rátame len terasu: +14,1 %.
Parkovanie
Parkovanie nerátame ako percento z ceny, ale v eurách, a ukazujeme ho zvlášť ako „+ parkovanie“: inzeráty často predávajú byt a státie alebo garáž oddelene, za príplatok. Parkovanie na ulici, aj vyhradené miesto so značkou alebo rezidentská karta (PAAS), je nájom alebo povolenie, nie vlastníctvo, preto cenu nemení. Ak je garáž súčasťou plochy domu, nepripočítavame ju.
| Kde | Vonkajšie státie · garážové státie · garáž |
|---|---|
| Bratislava | 12 000 € · 30 000 € · 45 000 € |
| Krajské mestá | 6 000 € · 15 000 € · 22 000 € |
| Ostatné obce, Bratislavský kraj | 7 500 € · 19 000 € · 28 000 € |
| Ostatné obce, Trnavský kraj | 4 000 € · 10 000 € · 15 000 € |
| Ostatné obce, Trenčiansky kraj | 4 000 € · 9 500 € · 14 000 € |
| Ostatné obce, Nitriansky kraj | 3 500 € · 8 500 € · 12 000 € |
| Ostatné obce, Žilinský kraj | 4 500 € · 11 500 € · 16 500 € |
| Ostatné obce, Banskobystrický kraj | 3 500 € · 9 000 € · 13 500 € |
| Ostatné obce, Prešovský kraj | 4 500 € · 11 500 € · 16 500 € |
| Ostatné obce, Košický kraj | 5 500 € · 14 000 € · 20 000 € |
Predpoklad z ponukových cien garáží a státí na realitných portáloch k 11. 11. 2026. Mimo krajských miest hodnotu krajského mesta prepočítavame cenou bytov v kraji (NBS). Spresníme ju z vlastných dát.
Energetická trieda
| Trieda | Úprava |
|---|---|
| A0 | +3 % |
| A1 | +3 % |
| B | +1,5 % |
| C | 0 % |
| D | −1 % |
| E | −2 % |
| F | −3 % |
| G | −3 % |
| Neviem | 0 % |
Pozemok (domy)
Aj pozemok rátame plynule: o 10 % väčší pozemok zvyšuje cenu domu o 0,7 %, dvojnásobný o 5,5 %.
Ponuka verzus predaj
Skutočné predajné ceny sa na Slovensku nezverejňujú. Pracujeme preto s ponukovými cenami a od výsledku odpočítame, o koľko sa nehnuteľnosti zvyčajne predávajú lacnejšie, než znie inzerát. Rozdiel nie je všade rovnaký: pri novostavbách býva malý, pri starších bytoch a domoch väčší.
| Skupina | Odpočet z ponukovej ceny |
|---|---|
| Byty (okrem novostavieb) | −5 % (predpoklad) |
| Byty v novostavbe | −2 % (predpoklad) |
| Rodinné domy | −8 % (predpoklad) |
Zdroj predpokladu: SITA, 13. 12. 2025: odhad realitného makléra, rozdiel 3–13 %. Keď v skupine nazbierame aspoň 30 overených predajov s poslednou ponukovou cenou (formulár „Predal som“), predpoklad nahradíme nameraným mediánom a pri odhade uvedieme, z koľkých predajov je. Článok SITA
Základ
Úpravy podľa vašej nehnuteľnosti
Trh
Parkovanie navyše
Rozpätie a spoľahlivosť
Rozpätie nie je vzorec, ale meranie. Pre každú z tisícok ponúk v databáze sme cenu odhadli z ostatných ponúk a porovnali s cenou, za ktorú sa naozaj ponúka. Spoľahlivosť (0 až 1) vyjadruje, akú chybu pri tom čakáme. Znižuje ju najmä to, ak sa prepočítané ceny podobných ponúk medzi sebou veľmi líšia; menej to, ak ich je málo, ak majú len približnú polohu alebo neuvedený stav, alebo ak sú ďaleko. Vysoká je od 0,7, nízka pod 0,45.
Ružinovská 12, Bratislava
Odhadovaná predajná cena
295 000 €
276 000 € – 315 000 €
Vysoká spoľahlivosť
Rozpätie je také široké, aby sa doň pri odhadoch s podobnou spoľahlivosťou zmestilo približne 8 z 10 skutočných ponukových cien. Pri domoch je širšie, lebo inzeráty domov sa od seba líšia oveľa viac než inzeráty bytov. Sumy zaokrúhľujeme na tisíce eur. Merané k 12. 11. 2026.
| Spoľahlivosť okolo | Rozpätie okolo odhadu |
|---|---|
| Byt, 0,9404 | −11,8 % až +13,3 % |
| Byt, 0,9062 | −12,2 % až +13,9 % |
| Byt, 0,879 | −13,6 % až +15,7 % |
| Byt, 0,849 | −15,8 % až +18,7 % |
| Byt, 0,8088 | −17,5 % až +21,3 % |
| Byt, 0,6892 | −22,7 % až +29,4 % |
| Dom, 0,4547 | −34,2 % až +52 % |
| Dom, 0,358 | −36,3 % až +57 % |
| Dom, 0,2729 | −40,1 % až +67 % |
| Dom, 0,1593 | −43,8 % až +78,1 % |
| Dom, 0,0568 | −49,8 % až +99,4 % |
| Byt bez podobných ponúk (medián okresu) | −35,2 % až +54,3 % |
| Dom bez podobných ponúk (medián okresu) | −49,8 % až +99,4 % |
Čo nevieme
Z inzerátov nevidíme dispozíciu, výhľad, hluk, stav spoločných priestorov ani to, ako rýchlo sa predávajúci potrebuje sťahovať. Preto je to orientačný odhad, nie znalecký posudok. Ten potrebujete pre banku, súd alebo dedičské konanie.
Rovnaký odhad si pamätáme 30 dní, aby fungoval odkaz naň. Verzia modelu: 2026.11-p7.0. Vyskúšať odhad